农村“闲置宅基地”的利用政策和开发模式

宅基地是农村集体建设用地的大头，也是农村文旅产业发展的新空间。

老百姓在“不离土、不离乡、不离业”的情况下，将闲置住房、庭院拿出来，打造成乡村精品民宿服务现代城市居民；将闲置农田连片集中规划形成农耕体验区；将有意愿向旅游服务经营转型和目前有剩余劳动力、剩余劳动时间的农户提升为旅游服务者。

农村文旅产业的用地问题，一直是个难题。而在文件《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》中，为乡村产业发展用地指明了合规途径。

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统计显示，中国约有19万平方公里的农村集体建设用地，其中宅基地约占13万平方公里。而目前国内对于闲置宅基地的使用主要有四个方面：

（1）建设租赁住房，实行租购并举，缓解大城市住房压力。

（2）开发共享农庄，打造城里人的田园梦。

（3）盘活农村闲置房屋，探索养老产业新模式。

（4）打造乡村民宿，吸引游客体验乡村文化和生活。

很多人觉得，农地上不能建设施了，何谈一二三产融合？其实不然，《意见》对未来土地的使用和放宽，其实已经说得很清楚。

我们要明白城乡要素合理配置的核心：

那就是促进各类要素更多向乡村流动，在乡村形成人才、土地、资金、产业、信息汇聚的良性循环，为乡村振兴注入新动能。

维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。提升城市包容性，推动农民工特别是新生代农民工融入城市。

建立城市人才入乡激励机制。吸引各类人才返乡入乡创业。重点提到引导规划、建筑、园林等设计人员入乡。允许农村集体经济组织探索人才加入机制，吸引人才、留住人才。

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完善农村承包地“三权分置”制度，在依法保护集体所有权和农户承包权前提下，平等保护并进一步放活土地经营权。健全土地流转规范管理制度，强化规模经营管理服务，允许土地经营权入股从事农业产业化经营。

土地活用，才能真正的带动农业产业化发展。

文件指出，加快完成房地一体的宅基地使用权确权登记颁证。探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

“鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置房屋。”这一条非常重要：放活宅基地使用权和盘活闲置房屋，毫无疑问为将来乡村振兴过程中，新业态的导入留出了足够的空间。

此外，《意见》还提到：允许县级政府优化村庄用地布局，有效利用乡村零星分散存量建设用地。推动各地制定省内统一的宅基地面积标准，探索对增量宅基地实行集约有奖、对存量宅基地实行退出有偿。

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在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市；允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市；推动城中村、城边村、村级工业园等可连片开发区域土地依法合规整治入市；推进集体经营性建设用地使用权和地上建筑物所有权房地一体、分割转让。

过去宅基地虽然也被视作集体建设用地，但并不被看作集体经营性建设用地，不能直接入市。这一政策会极大增加村集体在集体经营性建设用地入市过程中的灵活性和主动权。

但要满足有偿退出、农民自愿的条件，还涉及村庄所处的规划要求和空间位置，决定了这些闲置宅基地能否转为集体经营性建设用地，以及转化的价值。

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在开发模式上，可以借鉴成都战旗村的发展模式：政府公建配套+企业示范引领+社会资本招商引入合作开发模式。

（1）企业示范改造：由村集体统一收回闲置资产，自主选择四户作为示范户，按照宿、食、业的精品标准进行打造，从户型类型选择上尽可能的一户纯手工木屋、一户全混砖结构、一户独立院落、一户两层楼阁的不同特色。可以返聘村民作为员工，同时村民可以获得房屋租金以及分红。

（2）社会资本招商引入：与其它企业联合选择愿意参与的四户院落进行再改造，并建设苗族木楼特色民族建筑。

（3）政府公建配套：基础道路配套、市政道路连接线建设、梯田观光木栈道环线建设、旅居农家污水处理配套的硬件设施与小型湿地完成